Как потребовать с квартирантов возмещение ущерба

Арендодатели, сдающие квартиры в наем, нередко сталкиваются с проблемой порчи имущества квартирантами. Нанесенный ущерб может быть как случайным, так и умышленным – значения это не имеет, ведь владелец в любом случае несет убытки. Иногда удается договориться и разойтись с миром, однако случается и такое, что квартиранты наотрез отказываются возмещать причиненный ими вред имуществу.

Общественная служба новостей выяснила, как арендодателю потребовать возмещение ущерба с арендаторов.

1. Ответственность арендатора за износ и повреждения

Согласно ст. 211 и ст. 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. Однако важно различать естественный износ и намеренную порчу или неправильную эксплуатацию.

Естественный износ: арендатор не несет ответственности за нормальный износ имущества при правильном использовании. Например, незначительные потертости на линолеуме или небольшое проседание матраса при длительном использовании считаются естественным износом.

Порча имущества: если повреждения возникли из-за неправильной эксплуатации или умышленных действий, арендатор обязан возместить ущерб. К примеру, если матрас провалился из-за прыжков на кровати или линолеум поврежден из-за передвижения тяжелой мебели без защитных подкладок.

Юрист Илья Русяев в беседе с Общественной службой новостей дал следующие рекомендации:

• В договоре аренды четко пропишите, что считается естественным износом, а что – порчей имущества.
• Укажите, что арендатор обязан бережно относиться к имуществу и использовать его по назначению.
• Предусмотрите право арендодателя на проведение периодических проверок состояния имущества.
  

2. Составление акта приема-передачи

Акт приема-передачи – важнейший документ для фиксации состояния имущества до и после аренды. Он служит доказательством в случае возникновения споров.

Как составить акт:

• Подробно опишите состояние квартиры, включая стены, пол, потолок, окна, двери.
• Перечислите всю мебель и технику с указанием марки, модели, серийного номера (если есть).
• Укажите имеющиеся дефекты и повреждения.
• Приложите фотографии или видеозапись состояния квартиры и имущества.
• Акт должен быть подписан обеими сторонами.

Пример описания в акте: «Холодильник (марка и модель), серийный номер XXXXXXXXXXX, в рабочем состоянии, без внешних повреждений. На правой боковой стенке имеется незначительная царапина длиной 5 см.»

Суды принимают фото- и видеоматериалы в качестве доказательств – согласно ст. 55 ГПК РФ. Однако важно, чтобы они были должным образом оформлены.

Для того, чтобы фото- и видеоматериал был принят судом, следует соблюсти ряд условий:

• Укажите дату и время съемки.
• Обеспечьте четкость и детальность изображений.
• Подпишите акт о проведении фото- или видеосъемки обеими сторонами.

3. Удержание залога: юридическое обоснование

Залог (страховой депозит) – это сумма, которую арендатор вносит в качестве гарантии сохранности имущества и выполнения условий договора. Для правомерного удержания залога необходимо:

• Четко прописать в договоре условия внесения и возврата залога.
• Указать основания для удержания залога (например, порча имущества, задолженность по оплате).
• Определить процедуру оценки ущерба и расчета суммы удержания.

Пример формулировки в договоре:

«В случае обнаружения повреждений имущества, не являющихся результатом естественного износа, Арендодатель вправе удержать из суммы залога стоимость ремонта или замены поврежденного имущества. Оценка ущерба производится независимым оценщиком, выбранным по согласованию сторон. Расходы на оценку несет виновная сторона.»

Порядок действий при удержании залога:

• Зафиксируйте повреждения при выезде арендатора (акт, фото, видео).
• Проведите оценку ущерба (желательно с привлечением независимого оценщика).
• Составьте акт о размере ущерба и сумме удержания из залога.
• Уведомите арендатора в письменной форме о удержании части или всей суммы залога с обоснованием.
• Предоставьте арендатору документы, подтверждающие размер ущерба и расходы на его устранение.

Важно помнить, что удержание залога должно быть обоснованным и пропорциональным причиненному ущербу. Необоснованное удержание залога может быть оспорено арендатором в суде.

Грамотное юридическое оформление арендных отношений и своевременная фиксация состояния имущества значительно упрощают процесс взыскания ущерба с недобросовестных квартирантов. Важнейшими моментами являются четкое разграничение естественного износа и порчи имущества в договоре, подробное составление акта приема-передачи с фото- и видеофиксацией и правильное оформление условий внесения и удержания залога. Соблюдение этих рекомендаций поможет минимизировать риски и обеспечить правовую защиту интересов арендодателя.